热度： 发布时间：2022-03-01
一般买房人对贷款知识和苏州的贷款利率情况，都是一知半解的状态。
下面通过利率/商业贷款/公积金贷款/组合贷款等几个方面来认识苏州的贷款条例！
利 率1. 什么是利率？
利率，是指单位时间内利息与本金的比率。即：利率=利息÷本金×100%。计算利息的单位时间称为计息周期，可以是年、半年、季度、月、周、日。贷款利率分为两种，固定利率和浮动利率，2019年10月开始，住房贷款利率均按照浮动利率（ LPR）执行，各城市在LPR利率的基础上加点。
2. 什么是浮动利率（LPR）？
LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
①商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）例，贷款 5 年以上，若 LPR 为 4.65%，某商业银行首套房贷款加 55 个基点，所以客户首年的贷款利率为：4.65%+1.05%=5.7%。
②基点：基点 Basis Point（bp）用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。一个基点等于1个百分点的1%，即0.01%，因此，100个基点等于1%。
央行发布的最新一期LPR：一年期LPR为3.7%，五年期以上LPR为4.6%，均较1月持平。而在苏州，目前主流银行首套房贷利率普遍在4.85%左右，而二套房方面，各大银行利率各不相同，部分银行可以做到5.2%-5.3%，这个也是根据不同客户资质而定的。
注：仅统计主流银行房贷利率对已放款的业务，利率调整的时间节点分5种：(1) 按年调整利率：利率调整日为实际贷款发放日在次年对应月的对应日，若实际贷款发放日在次年对应月无对应日的，则以实际贷款发放日在次年对应月的最后一日为利率调整日。
(2) 按年调整利率：利率调整日为每年1月1日；(3) 按季度调整利率：利率调整日为每季度末最后一日；(4) 按月调整利率：利率调整日为每月最后一日；(5) 固定不变：贷款期限内利率统一按照贷款发放日的利率为准。
以上利率调整政策根据各银行和个人共同协商选择。通常情况下，银行会要求按照年度调整利率，原因是相对简单且容易执行。
全款买房全款买房是所有流程里面最简单的。这种购房方式周期短，不需要办理贷款，业主可以快速拿到现金，所以这类客户可以被称作优质客户群体。业主往往很喜欢这类客户，由此在房价上也能给予一定的优惠。同时，对于客户来说，此种购房方式没有后期还月供的压力。
基本流程：买方购房资质审核（签前经纪人核实）→签署《存量房买卖合同》（三方协议）→提交网签→资金监管→缴税过户→物业交割→领证领款。
商业贷款买房1. 基本流程买方购房资质审核（签前经纪人核实）→签署《存量房买卖合同》（三方协议）→提交网签→资金监管→贷款面签→评估→批贷→贷款放款→抵押登记→缴税、过户→物业交割→领证领款。
2. 所需备件申请商业贷款业主需要提供的材料（业主本人无需到场）
申请商业贷款买方需要的材料3. 商业贷款政策(1) 商业贷款如何确定贷款额度？
影响贷款金额的因素有：① 网签价；② 贷款评估价；③ 贷款成数。
贷款金额的公式为：贷款金额=（网签价、贷款评估价）较小值×贷款成数。
(2) 商业贷款如何确定贷款年限？
贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
①国家和地方政策。目前苏州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过30年。
②房屋年龄。一般要求房龄在40年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤50（各银行之间有差异，中国银行、工商银行要求贷款年限+房龄≤60，房龄35年以内的通过建设银行都可以贷款30年）。
③借款人年龄。一般要求借款人不超过70周岁，同时还需满足：贷款年限+借款人年龄≤70周岁（工商银行可贷至75周岁）。
(3) 苏州市个人住房商业性贷款的政策是什么公积金贷款买房1. 苏州市住房公积金贷款类别有哪些？
苏州市住房公积金主要分为两类：苏州园区公积金、苏州市区公积金（包含高新区、姑苏区、相城区、吴中区、吴江区）。判断公积金类别的方法有：当事人向本单位负责缴存公积金的部门或者人员咨询、确认。或电话咨询对应公积金管理中心，园区公积金电话：62888222，市区公积金电话：12329。
2. 申请住房公积金贷款应同时具备有哪些条件？
(1) 借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态；(2) 无公积金贷款；(3) 首次或第二次办理公积金贷款；(4) 购买苏州市范围内的成套住房；(5) 购买住房的首付款不低于规定比例；(6) 能够落实贷款担保。
3. 申请住房公积金贷款有哪些特殊情形？
(1) 个人账户余额不足一万元的，按照一万元计算；(2) 若申请人首次使用公积金购买建筑面积90㎡（含）以内的普通住房，且贷款评估价不超过110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%，即最高可贷款88万元；(3) 若申请人在上海市缴存住房公积金，且家庭所在地苏州市的上海铁路局上海地区职工，可以在苏州申请住房公积金贷款；(4) 若申请人为苏州引进人才、高层次人才，本人要带证书前往其缴纳的公积金中心咨询具体可贷额度。
4. 公积金贷款的基准利率与相关政策（目前政策如下表）
5. 异地公积金贷款(1) 适用范围住房公积金异地个人住房贷款，是指在苏州市行政区域以外省市缴存住房公积金且符合苏州市购房条件的职工，在苏州市购买自住住房时，持缴存地住房公积金管理中心证明，向苏州市/园区住房公积金管理中心申请办理的住房公积金贷款。
(2) 申请条件① 借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态。
② 借款申请人和共同借款申请人在缴存城市和苏州市没有或仅有一次住房公积金贷款记录且已还清。
③ 符合苏州市公积金个人住房贷款政策规定的其他条件。
组合贷款买房1. 市区组合贷款的流程客户资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→办理资金监管（支付首付款）→公积金管理中心贷款面签（公积金部分当场贷款审批，商贷部分一到两周审批）→放款→客户至公积金管理中心领取抵押材料→过户和抵押登记→缴税→领取不动产权证和不动产登记证明（各区域房产交易中心时效不同）→不动产登记证明送至公积金管理中心的担保公司。
2. 市区组合贷款所需备件① 申请组合贷款业主需要提供的材料② 申请组合贷款客户需要的材料3. 市区组合贷款的政策(1) 市区组合贷款的额度如何确定市区组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照市区公积金额度确定办法确定；商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：商业贷款部分的额度=担保公司评估价/网签价（两者取低）×贷款成数-公积金贷款部分额度。
(2) 市区组合贷款的年限如何确定借款人年龄：男：18周岁至60周岁；女18周岁至50周岁。
注：若女方为教师、医生、公务员、事业单位人员可延长至55周岁，需单位出具55周岁退休的证明。
具体要求如下：① 公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄；② 新建住房的贷款年限≤30年；③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限；组合贷中商贷部分年限小于等于公积金年限；④ 市区组合贷：房龄+贷款年限≤50年；以上四者取年限最短者。
4. 园区组合贷款的政策(1) 园区组合贷款的额度如何确定园区组合贷款的额度由公积金额度和商业贷款额度相加得出。其中，公积金部分的额度按照园区公积金额度确定办法确定；商业贷款部分的额度，按照下列办法确定：商业贷款部分的额度=担保公司评估价/网签价（两者取低）×贷款成数-公积金贷款部分额度。
(2) 园区组合贷款的年限如何确定借款人年龄：男：18周岁至65周岁；女18周岁至55周岁。
具体要求如下：① 公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄（园区公积金贷款最长可用个人法定退休年龄（男60周岁，女50周岁）延长5年减去借款申请人申请贷款时的年龄）；② 新建住房的贷款年限≤30年；③ 存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限；④ 园区组合贷：房龄+贷款年限≤50年；注：最长贷款年限：20年；房屋要求：面积75㎡及以上，房屋建成年代为2000年以后的商品房以上四者取年限最短者。
